Urbanisme - faq - Habitatge urbanisme i activitats

És necessari tramitar una modificació del Pla general per canviar el sistema de gestió, o canviar la divisió poligonal d’un àmbit de gestió?

El procediment per realitzar el canvi de sistema de gestió o canviar la divisió poligonal es regula a l’article 119 del TRLU on es determina que no és necessari tramitar una modificació puntual del planejament urbanístic general.

La tramitació es realitzarà per mitjà del procediment següent:

• Aprovació inicial
• Exposició pública pel termini d’un mes
• Aprovació definitiva

L’administració actuant ostenta la competència per realitzar l’aprovació inicial i la definitiva. Així mateix, l’acord de l’aprovació definitiva s’ha de produir en el termini de dos mesos des del finiment del termini de la informació pública. En cas contrari, el canvi de sistema de gestió o la modificació poligonal de l’àmbit del polígon ha quedat aprovat definitivament per silenci administratiu positiu.

Un cop aprovat definitivament o acreditat l’acte presumpte, l’administració actuant ha d’ordenar la publicació i notificació a les persones interessades.

Com fer una ocupació directa d'un sòl en un àmbit d'un PMU amb planejament aprovat però no la reparcel·lació?

L’ocupació directa anticipada és el procediment que es regula en el TRLU al seu article 156, per a l’obtenció anticipada de terrenys que, essent afectats pel planejament urbanístic a qualsevol tipus de sistema urbanístic (general o local), s’hagin d’incorporar per cessió obligatòria al domini públic. L’ocupació directa comporta el reconeixement per part de l’Administració actuant dels drets dels propietaris a participar en el repartiment de càrregues i beneficis del sector. És a dir, els propietaris perden la possessió i la propietat però mantenen els drets que li correspondrien en el sector.

Per tramitar l’ocupació directa cal justificar-ne la necessitat, observar el principi de publicitat, notificar-ho individualment a les persones afectades, i atorgar-ne l’acta d’ocupació i certificar-ne el contingut. La tramitació es pot iniciar a partir de la publicació de l’aprovació definitiva del planejament, de manera que es pugui concretar l’àmbit de reparcel·lació del qual les persones propietàries han de fer efectius llurs drets i obligacions.

El procediment es descriu a l’article 215 del RLU, de forma esquemàtica seria:

1. Acord ocupació directa (d’ofici o a instància de l’administració competent per l’execució de l’obra o la implantació del servei).
2. Formulació de la relació de béns i drets
3. Justificació de la necessitat d’ocupació.
4. Determinar l’aprofitament urbanístic provisional que es farà de forma definitiva a la reparcel·lació. (Valoració econòmica)
5. Exposició pública (mínim 15 dies) i audiència persones interessades.
6. Aprovació de la relació de béns i dret, que comporta la declaració de la necessitat d’ocupació directa.
7. Publicació i notificació de l’acord.

Per fer efectiva l’ocupació de la finca, s’ha d’estendre una acta d’ocupació en la qual ha de constar com a mínim el contingut de l’apartat 7 de l’article 215 del RLU.

Altrament a l’article 34 del TRLU s’especifica que en el cas de què l’ocupació directa no sigui suficient per a l’adquisició del sòls destinats a sistemes, també es pot efectuar una actuació aïllada expropiàtòria, en aquest cas l’Administració adquirent se subroga en els drets i deures de la persona que n’era propietària.

Cal destacar que passats 4 anys des de l’atorgament de l’acta directa sense aprovar-se l’instrument reparcel·latori, els propietaris poden advertir a l’administració competent de llur propòsit d’iniciar expedient per determinar el preu just, d’acord amb l’article 114.1 i 2 del TRLU.

En una reparcel·lació, es poden adjudicar terrenys en pagament de les despeses d’urbanització?

D’acord amb l’article 122 del TRLU, les persones propietàries que en les modalitats del sistema d’actuació per reparcel·lació tenen l’obligació de pagar les despeses d’urbanització, poden complir aquesta obligació mitjançat la cessió de terrenys edificables, situats dins o fora del polígon d’actuació.

A l’article 141.1 del RLU, es determina que quan s’escaigui la cessió i adjudicació de finques de resultat en pagament de despeses d’urbanització es pot establir en el propi projecte de reparcel·lació o quan la cessió de finques de resultat en pagament d’obres d’urbanització es produeix un cop aprovat definitivament el projecte de reparcel·lació, la corresponent adjudicació es du a terme mitjançant un operació jurídica complementària.

* Faq actualitzada maig 2023

En una reparcel·lació, la cessió d'aprofitament urbanístic del 10% que ha de rebre l'ajuntament, es pot cobrar al mateix temps en diners i en finques?

L’article 46 del TRLU estableix que correspon a l’administració actuant en el procés de reparcel·lació fixar l’emplaçament del sòl amb aprofitament urbanístic de cessió obligatòria.  Aquest mateix article determina que en el cas que, d'acord amb l'objecte del pla urbanístic, no hi hagi alternatives d'ordenació raonables que permetin materialitzar la cessió de sòl obligatòria en una o diverses parcel·les de resultat que es puguin adjudicar individualment a l'Administració competent, es pot substituir aquesta cessió per la d'altres terrenys equivalents fora de l'àmbit l'actuació o, subsidiàriament, pel seu equivalent en sostre edificat o en metàl·lic per destinar-lo a conservar, administrar o ampliar el patrimoni públic de sòl i d'habitatge.

L’article 142 del RLU exposa que en el cas de no poder materialitzar la cessió de sòl d’aprofitament urbanístic obligatòria en una o diverses parcel·les, es pot procedir el pagament total o parcial de l'equivalent econòmic del sòl de cessió amb aprofitament, l'import de l'equivalent es fixa també en el projecte de reparcel·lació i el seu pagament a favor de l'administració actuant és preferent al pagament de la resta de càrregues urbanístiques. 

A tal efecte, la legislació no prohibeix la possibilitat de que la materialització de la cessió d’aprofitament urbanístic, de forma justificada, es pugui fer alhora en parcel·les edificables i compensar econòmicament l’import restant fins arribar a obtenir el total de l’aprofitament urbanístic corresponent.

Cal recordar que les finques obtingudes formaran part dels béns afectes al Patrimoni Municipal de Sol i d’Habitatge (PMSH) i, si la cessió es realitza pel seu equivalent econòmic, en metàl·lic, aquest s’ha de consignar en un dipòsit específic destinat a recursos monetaris afectes al PMSH.

 

1. Rases a la via pública
2. Certificació de la caducitat d'una llicència
3. Llicència i PR aprovat definitivament

En aplicació del recent redactat de la lletra i) afegida a l’art 187 bis del TRLU, quin és el règim d’intervenció de les obres que executen les companyies de serveis tècnics fan en via pública?

 Quin seria el règim d’intervenció per als supòsits de       noves esteses   de línies de subministrament, de les       noves escomeses i de la   substitució d’una escomesa   antiga?

El règim d’intervenció de les obres que es pretenen executar per les companyies de serveis s’ha de determinar en funció de si són obres per a la implantació d’una nova instal·lació d’infraestructures de serveis o si són obres de connexió, substitució, sondatges de comprovació i reparació d’avaries de les infraestructures de serveis existents.

Estan subjectes a llicència urbanística d’acord amb l’article 187 del TRLU les obres per a la instal·lació d’infraestructures de serveis de subministrament d’energia, d’aigua, de sanejament, de telefonia o altres serveis similars, i la col·locació d’antenes o dispositius de telecomunicacions, excepte les infraestructures relatives a les xarxes públiques de comunicacions electròniques que, d’acord amb legislació sobre telecomunicacions, estiguin subjectes al règim de declaració responsable.

En canvi, les obres de connexió, substitució, sondatges de comprovació i reparació d’avaries de les d’infraestructures de serveis tècnics a què fa referència la lletra a) de l’article 34.5 bis del TRLU, excepte les que estiguin subjectes al règim de declaració responsable que estableix la legislació de telecomunicacions, estan subjectes a comunicació prèvia, d’acord amb l’article 187 bis del TRLU. Les infraestructures de serveis tècnics, recollides l’apartat a) de l’article 34.5 bis del TRLU, són aquelles infraestructures d’utilitat pública o d’interès social corresponents a les xarxes i les instal·lacions connexes de subministrament d'aigua, d'energia elèctrica i de gas, de sanejament d'aigües residuals, d'enllumenat públic i de telecomunicacions.

Per tant,  entenem que la legislació urbanística preveu que el criteri per a determinar el règim d’intervenció si les obres a les infraestructures de serveis tècnics estan subjectes a llicència urbanística o a comunicació prèvia seria l’objecte, l’abast i la finalitat de les obres que es pretenen dur a terme.

Pel que fa als supòsits exposats a la pregunta, entendríem que les noves esteses de línies de subministrament serien actuacions subjectes a llicència urbanística i que les noves escomeses i les substitucions de les escomeses antigues estarien subjectes a comunicació prèvia.

També entenem que  s’ha de tenir en compte que en cas que els particulars executin obres en el sòl o en el subsol de terrenys de domini públic és necessari obtenir l’autorització o la concessió de l’Administració titular d’aquest domini. I finalment, en cas de dur a terme obres en terrenys classificats com a sòl no urbanitzable s’ha de tramitar d’acord amb les especificitats que determina la normativa urbanística per aquest tipus de sòl.

* Faq actualitzada maig 2023

La caducitat d’una llicència urbanística opera automàticament?

La caducitat d’una llicència urbanística no opera de forma automàtica ja que, per tal que produeixi efectes cal que es compleixin dos requisits. Per una banda, cal que hagin transcorregut els terminis establerts en aquesta per executar les obres i per l’altra, és necessari que l’òrgan municipal competent en declari formalment la seva caducitat.

La llicència urbanística com a autorització municipal de caràcter reglat permet l’execució de les obres o utilitzacions del sòl d’acord amb allò que els diferents instruments urbanístics hagin previst, però la seva eficàcia no és indefinida ja que està sotmesa a uns terminis, que s’estableixen en la pròpia llicència

Quan la llicència no hagi fixat els terminis d’inici i acabament de les obres de forma expressa, l’article 189.1 TRLU i l’article 37 del RPLU estableix que el termini per començar les obres és d’un any i de tres anys per a llur finalització.

Transcorreguts els terminis establerts, incloses les seves pròrrogues respectives, si les obres no han estat iniciades o finalitzades, es produeix la caducitat de la llicència. A aquests efectes, el document de la llicència ha d’incorporar l’advertiment de caducitat corresponent.

Així, per tal que operi la caducitat, no és suficient amb el transcurs dels terminis allí establerts, sinó que l’administració atorgant ho ha de declarar de forma expressa i ha d’acordar l’arxivament de les actuacions, d’ofici o a instància de terceres persones i amb audiència prèvia de la persona titular (article 189.5 del TRLU).

La manca de declaració de caducitat de la llicència urbanística per l’administració atorgant, d’acord amb allò establert a l’article 38.2 del RPLU, no faculta les persones que intervenen en el procés d’execució de les obres per iniciar-les o prosseguir-les més enllà dels terminis habilitats per la llicència ni, en conseqüència, les eximeix de les responsabilitats administratives que es puguin derivar de l’execució de les obres realitzades fora dels terminis esmentats.

Per tant, en cas que la persona titular de la llicència de la qual se n’hagi declarat la caducitat volgués continuar les obres haurà de sol·licitar i obtenir una nova llicència urbanística ajustada a l’ordenació urbanística en vigor, llevat dels casos en què s’hagi acordat la suspensió de l’atorgament.

Es pot atorgar llicència en un àmbit de gestió amb el projecte de reparcel·lació  aprovat definitivament i no inscrit i amb les obres d’urbanització finalitzades?

L'expedient reparcel·latori s'inicia amb l'aprovació de la delimitació del polígon d'actuació.

A partir de l’inici de reparcel·lació i, mentre no s’iniciïn els tràmits per a l’aprovació del projecte de reparcel·lació (PR), l’art.125.2 TRLU preveu que els terrenys afectats se subjecten al règim d’usos i obres provisionals.

També, pel que fa a les edificacions existents implantades legalment, a més de les obres d'intervenció relatives a la demolició d'edificis que no estiguin protegits per llurs valors o característiques específiques, s'hi poden executar les obres d'intervenció, de caràcter limitat, previstes en aquest apartat segon de l’art. 125:

“a) Si l'actuació urbanística no en requereix l'enderrocament, les obres d'intervenció que calguin per a conservar les edificacions en les condicions exigides per les lleis perquè serveixin de suport a l'ús a què es destinen o per a condicionar-les amb la finalitat de destinar-les a un ús provisional admès.

b) Si l'actuació urbanística en requereix o en pot requerir l'enderrocament, les obres d'intervenció emparades en el règim d'usos i obres provisionals i de fora d'ordenació.”

Atenent a l’art. 125.3 TRLU, l'inici dels tràmits per a l'aprovació del PR comporta la suspensió automàtica de l'atorgament de qualsevol llicència urbanística en l'àmbit del polígon d'actuació urbanística fins a la fermesa de l'aprovació definitiva del projecte esmentat.

Precisament quan hagi guanyat fermesa l’aprovació definitiva del PR (és a dir, que ja s’hagin resolt els possibles recursos en via administrativa i en via contenciós administrativa, o bé que no se’n van plantejar dins el termini corresponent) l’Administració expedirà la certificació administrativa acreditativa de la fermesa d’aquest acord, com preveu l’article 128.1 TRLU, a efectes de la seva inscripció en el Registre de la Propietat.

En el sentit del que hem dit, l’article 41.1 del TRLU disposa:

“El sòl urbà pot ésser edificat, d’acord amb les determinacions del planejament urbanístic, i mitjançant l’atorgament de la llicència d’edificació corresponent, si assoleix la condició de solar”

Segons s’indica en la consulta, les obres d’urbanització estan finalitzades, per tant cal entendre que ha assolit la condició de solar i amb possibilitat de concedir la llicència d’edificació.

Sobre la possibilitat de concedir llicències d’edificació un cop ferm l’acord d’aprovació definitiva de la reparcel·lació, però abans de la seva inscripció registral, a banda de l’esmentat article 41 TRLU també cal partir de l’obligatorietat de la inscripció de l’expedient reparcel·latori (article 23.6 TRLSRU), essent aquesta una de les excepcions de la regla de voluntarietat de la inscripció en el Registre de la Propietat.

Seria possible concedir llicències d’edificació quan sigui ferma l’aprovació definitiva del PR, atès que la subrogació real de les antigues per les noves parcel·les ja es produeix amb l’aprovació de la reparcel·lació (article 122.1 del Reial Decret 3288/1978, de 25 d’agost, pel qual s’aprova el Reglament de Gestió Urbanística pel desenvolupament i aplicació de la Llei sobre regim del Sòl i Ordenació Urbana.).

Per tant, no es podria denegar la llicència d’edificació si l’acord d’aprovació definitiva del PR ha guanyat fermesa per l’únic motiu de no estar inscrit el PR en el Registre de la Propietat.

La persona que ha dut a terme la inspecció pot ser nomenada instructora d’un expedient de protecció de la legalitat urbanística?

La inspecció urbanística es regula en els articles 98 i següents del Decret 64/2014, de 13 de maig, pel qual s’aprova el Reglament sobre protecció de la legalitat urbanística (RPLU) i a l’article 201 del Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’Urbanisme de Catalunya (TRLU).

En aquests articles s’estableix la condició d’autoritat del personal al servei de les Administracions que, de forma permanent o circumstancial, tingui encomanat expressament l’exercici de la funció pública d’inspecció urbanística. També se’n detallen les seves facultats així com el valor i el contingut de les actes i els informes d’inspecció que emetin.

De conformitat amb l’article 92 de la Llei 7/1985, de 2 d’abril, reguladora de les Bases de Règim Local, la persona inspectora ha de tenir la condició de funcionari de carrera al servei de l’Administració local atès que es reserva a aquests el compliment de les funcions públiques que impliquin exercici d’autoritat, tot això per una millor garantia de l’objectivitat, imparcialitat i independència en l’exercici de la funció.

Per tant, la persona inspectora que dugui a terme les comprovacions referents als actes i les omissions que puguin vulnerar la legalitat urbanística i que hagi emès l’acta d’inspecció que pot obrir un procediment de protecció de la legalitat urbanística, no està facultat per la legislació esmentada per intervenir posteriorment com a instructor del procediment de protecció de la legalitat urbanística vulnerada que té una triple finalitat: restaurar la realitat física alterada o l’ordre jurídic vulnerat, sancionar les infraccions urbanístiques i determinar els danys i perjudicis causats.

A la resolució d’iniciació d’aquest procediment s’ha de nomenar la persona instructora i, si s’escau, el secretari o la secretària, d’acord amb l’article 112.2 RPLU. Així mateix, el referit article preveu que la persona instructora ha d’incorporar al procediment les actuacions prèvies practicades (per exemple, les actes o informes d’inspecció urbanística) i impulsar-lo d’ofici en tots els tràmits i disposar, si s’escau, l’obertura d’un període de prova a fi que es puguin practicar les que estimi pertinents (article 114 RPLU) i fins i tot, pot suspendre el còmput del termini de resolució del procediment en els casos previstos a l’article 115.2 RPLU.

Podem concloure que la persona inspectora no pot ser nomenada instructora del procediment de protecció de la legalitat urbanística atès que les funcions i facultats de l’inspector i de l’instructor són ben diferenciades i es regulen de forma independent en la normativa sobre protecció de la legalitat urbanística, tot això en ares a garantir el procediment, la necessària imparcialitat i objectivitat en l'actuació administrativa i en definitiva, vetllar pels drets del presumpte responsable.

És obligatori inscriure la resolució d’iniciació del procediment de protecció de la legalitat urbanística en el Registre de la Propietat?

La inscripció en el Registre de la Propietat de les resolucions dels procediments de protecció de la legalitat urbanística és una mesura cautelar que poden instar els òrgans competents en matèria urbanística en virtut de l’article 56 del Reial Decret 1093/1997 de 4 de juliol pel que s’aproven les normes complementàries al Reglament per la execució de la Llei Hipotecària, sobre inscripcions en el Registre de la Propietat d’actes de naturalesa urbanística.

Ara bé, no totes les inscripcions de la resolució d’iniciació del procediment de protecció de la legalitat urbanístiques són obligatòries, com tot seguit veurem.

L’art. 113 del RPLU preveu com a casos concrets en què és obligatori promoure la inscripció en el Registre de la Propietat quan la resolució d’iniciació del procediment de protecció de la legalitat urbanística faci referència a actes que comportin la creació de noves finques registrals, ja siguin de parcel·lació, reparcel·lació, obra nova o constitució d’un règim de propietat horitzontal. Fora d’aquests actes expressament previstos, les resolucions d’iniciació seran inscriptibles potestativament.

La inscripció de la resolució d’iniciació del procediment de protecció de la legalitat urbanística  s’efectua mitjançant una anotació preventiva que es practicarà sobre la finca afectada per l’expedient. La finalitat d’aquesta inscripció és protegir a l’adquirent de bona fe de la finca qui, gràcies a la publicitat registral, podrà conèixer l’existència d’un procediment de protecció de la legalitat urbanística iniciat o bé que ja s’hagi resolt.

Quan s’hagi inscrit la resolució d’iniciació, s’ha de comunicar al Registre de la Propietat la resolució ferma en via administrativa que posi fi al procediment.

Així mateix, l’article 65.2 del Reial Decret Legislatiu 7/2015, de 30 d'octubre, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei de Sòl i Rehabilitació Urbana (TRLSRU) determina l’obligatorietat de la inscripció en la incoació d’expedients de disciplina urbanística que afectin a actuacions en virtut de les quals es dugui a terme la creació de noves finques registrals per via de parcel·lació, reparcel·lació en qualsevol de les seves modalitats, declaració d’obra nova o constitució de règim de propietat horitzontal. L’Administració estarà obligada a acordar la pràctica en el Registre de la Propietat de l’anotació preventiva referida en l’article 67.2 TRLSRU. Aquestes anotacions preventives caducaran als quatre anys i podran ser prorrogades a instància de l’òrgan competent.

L’article 65.2 TRLSRU també preveu que l’omissió de la resolució per la qual s’acordi la pràctica d’aquesta anotació preventiva pot donar lloc a la responsabilitat de l’Administració competent en el cas que es produeixin perjudicis econòmics a l’adquirent de bona fe de la finca afectada per l’expedient. En tot cas, l’esmentada Administració haurà d’indemnitzar a l’adquirent de bona fe els danys i perjudicis causats.

Per últim, l’article 204.2 h) TRLU regula la inscripció en el Registre de la Propietat de les resolucions que posin fi a un procediment de protecció de la legalitat urbanística.

Es poden executar obres per a la reparació d’un mur de contenció que ha col·lapsat suposant un perill per la finca veïna quan aquest mur és disconforme amb la normativa urbanística per superar l’alçada màxima permesa?

Entenem que per raons d’urgència, fonamentades en situacions de risc imminent per a la salubritat pública o la seguretat de les persones o els béns, es poden executar les obres que siguin indispensables per eliminar el risc imminent. Si el mur ha col·lapsat deixant de ser estable i funcional, entenem que no es tractaria d’una reparació sinó que seria la construcció d’un nou mur que s’hauria d’adequar a l’alçada establerta a la normativa urbanística vigent.

En canvi, si el mur existent no ha col·lapsat, les obres que s’executin per a la seva reparació s’han de dur a terme d’acord amb el règim establert per a les construccions i instal·lacions que es troben en situació de volum disconforme a la normativa i al planejament urbanístic aplicable, article 108 del TRLU.

* Faq actualitzada maig 2023

La tinença de dos cavalls es pot considerar una activitat ramadera i per tant no  compatible en sòl urbà i en sòl no urbanitzable qualificat de forestal on no s’admet aquesta activitat?

Les explotacions equines estan regulades en el Decret 40/2014 de 25 de març, d'ordenació de les explotacions ramaderes. Es considera una activitat ramadera, ja que es tracta d’una explotació de consum tot i que el seu ús sigui domèstic.

En l’annex 7 del susdit decret 40/2014, s’ofereix una ordenació de les explotacions equines, en la qual s’identifiquen com a explotacions especials:

B.2. Explotacions especials per a l’ensinistrament i la pràctica eqüestre: instal·lacions en què es mantenen animals amb caràcter permanent o no, amb finalitats de formació o d’esbarjo.

B.3. Explotacions especials d’oci: aquella dedicada al manteniment d’èquids per un particular.

La tinença de cavalls a nivell domèstic i quin número es poden tenir, no està concretat en cap legislació.

D’acord amb l’article 3 del DECRET LEGISLATIU 2/2008, de 15 d'abril, pel qual s'aprova el Text refós de la Llei de protecció dels animals defineix la consideració d’animal domèstic com a:

“a.- Animal domèstic: el que pertany a espècies que habitualment es crien, es produeixen i conviuen amb persones i que no pertany a la fauna salvatge. Té també aquesta consideració els animals que es crien per la producció de carn, de pell o algun altre producte útil per el ser humà, els animals de càrrega i els que treballen l’agricultura.”

Per altra banda, el decret 40/2014, de 15 de març d’ordenació de les explotacions ramaderes estableix en l’article 3 la consideració d’explotacions especials ramaderes les instal·lacions de concentració d’animals a excepció dels operadors comercials sense instal·lacions d’allotjament d’animals i les instal·lacions d’equins d’oci, entre d’altres.

Per tant, en base el decret 40/2014, es dedueix que els cavalls no es consideren nuclis zoològics i cal considerar-los com a ramaderes, recollint-los en el registre de ramaderes.  

La tinença d’animals no és una autorització urbanística sigui en la classe de sòl que sigui, mentre aquesta tinença sigui a nivell domèstic (sense fer-ne cria o us productiu, ni activitat de lleure en SNU com seria per exemple un centre d’equitació) o nivell extensiu. Una altra qüestió són les instal·lacions que requereixen aquests animals. En el cas dels tancats requerirà l’autorització municipal a l’igual que possibles coberts associats a ells.

Tot i així, caldria tenir en compte les ordenances municipals vigents (convivència ciutadana, olors, sorolls, aigües residuals... etc) per comprovar que no es prohibeix per alguna raó, tenir cavalls en alguna zona del municipi.

Entenem que a nivell d’activitat no caldria cap autorització i a nivell ambiental es pot assimilar a una extensiva que sols requeriria registre en el DARP.